EDITORIAL: comentario de www.mimejortasa.cl sobre el estudio del SERNAC sobre créditos hipotecarios, octubre 2017

El reciente estudio del Sernac sobre créditos hipotecarios publicado el 11.10.2017 contiene una guía explicativa bastante instructiva y orientadora respecto del proceso general desde la cotización hasta el cierre del crédito, incluso los pasos finales cuando se termina de pagar.

Sin embargo, la metodología del estudio contiene errores conceptuales importantes, los cuales resumiremos a continuación:

• El Sernac insiste en que el Costo Total del Crédito (CTC) es la sumatoria lineal de pagos en el tiempo. Financieramente hablando, es un error sumar linealmente dineros que pertenecen a distinto momento en el tiempo, especialmente en período largos de tiempo. Esta metodología es imperfecta, y la analizamos con más detalle en la sección “nuestro método”.
• El Sernac NO incorporó los gastos operacionales iniciales en el Costo Total del Crédito (CTC). Si se va a usar el CTC (que tiene serias observaciones comentadas en el punto anterior), por último que sume todo lo relevante para el cliente.
• En ninguna parte se informa el dividendo mensual, seguros incluidos (se puede deducir, haciendo un cálculo), siendo un dato relevante y esencial para el consumidor.
• Ranking con error. El error metodológico del Sernac sería inocuo siempre y cuando entregara los mismos resultados que el método correcto. Pero no es así.

El ranking del costo del crédito del Sernac es el siguiente:

Sin embargo, aplicando nuestra metodología (comentada en extenso en la sección respectiva), llegamos al siguiente Ranking[1]:

Al comparar ambos ranking, se puede apreciar que el “método Sernac” ubica al Banco Falabella con un costo menor que el Banco Internacional, lo que es un error, ya que si consideramos todos los costos y gastos asociados al crédito hipotecario, la tasa compuesta anual que paga finalmente el cliente es UF + 5,58% en Banco Internacional, menor que UF + 5,59% de Banco Falabella. ¿Por qué ocurre esto? Falabella tiene un dividendo con seguros incluidos de UF 8,96, menor que los UF 9,01 de Banco Internacional, PERO dicho ahorro en el tiempo no compensa los mayores gastos operacionales de Falabella de UF 34,3 versus los UF 24,8 de Banco Internacional. ¡Esto no lo dice el Sernac!

Insistimos: el costo final es lo que realmente le interesa al cliente. Si el informe del Sernac fuera un test de finanzas, el profesor pondría “livianito”.

Otras observaciones son:

• Al aplicar nuestra metodología podemos darnos cuenta que el costo final para el cliente, bien calculado (según nuestra metodología), puede exceder la Tasa Máxima Convencional, como es en el caso del Banco de Chile. ¿Qué dice el Sernac al respecto?
• El estudio del Sernac se basó en encuestas solicitadas. Pero el Sernac debería darse cuenta que algunos bancos ni siquiera informan los gastos operacionales en las simulaciones que entregan por internet. ¿Qué dice el Sernac al respecto?
• Las encuestas son de fecha 2 de agosto de 2017[2], y el informe fue publicado el 11 de octubre… ¿Más de 2 meses para análisis?

Reflexión final: Simplificar conceptos errados puede ser engañoso. La verdadera forma de atacar el analfabetismo financiero comienza con estudios robustos conceptualmente, y en base a ello, lograr una efectiva protección al consumidor.

www.mimejortasa.cl

[1] Ranking expresado como tasa anual (UF+%) y no como CTC, también explicado en detalle en sección “Nuestro método”.

[2] Fecha que se deduce del valor de la UF considerado en los cálculos. Aquí un error de tipeo: debe ser 02.08.2017 y no 02.08.2016.