Nuestro método consiste básicamente en:
Nuestro Método
¿Cómo saber el costo final de un crédito?
Dos métodos imperfectos
Un método bastante conocido para determinar el costo de un crédito es el que utiliza el Sernac (y también Bancos). La “Metodología Sernac” es la siguiente:
Costo del crédito = Cantidad de cuotas*monto cuota menos monto prestado
Así por ejemplo, un crédito de $1 millón, pagado en 12 cuotas mensuales de $100.000, según este método, se diría que el costo del crédito es:
Costo del crédito = 12x$100.000 – $1.000.000 = $200.000
A pesar de ser muy utilizado debido a su sencillez y fácil entendimiento, este es un método técnicamente imperfecto porque suma dineros cuyo flujo ocurre en distintos momentos en el tiempo.
Por ejemplo, consideremos el siguiente crédito del banco A:
Según la “Metodología Sernac”, el costo del crédito sería $264.024:
Pero el banco Z ofrece $1.000.000, y cobra una sola cuota de $1.153.895 al mes 12 (1,2% mensual).
De acuerdo a la “metodología Sernac”, el costo del crédito del banco Z sería $153.895. Por lo tanto, sería más barato que A, cuando es evidente que Z cobra una tasa mayor (1,2% mensual versus 1% mensual de A). Para qué decir de que esta metodología no se pronuncia sobre la conveniencia cuando se comparan peras con manzanas (crédito en 12 cuotas versus crédito con 1 cuotón final).
Claramente la “metodología Sernac” es imperfecta. ¿Es esa la educación financiera que promueve?
Los porfiados de siempre podrán argumentar que la “metodología Sernac” funciona bien cuando se comparan créditos con igual forma y plazo de pago (peras con peras). Nuevamente, incluso aquí, también es imperfecto. Veamos otro ejemplo, y comparemos el crédito del banco A con el Banco B. Ambos créditos son de $1 millón a 48 cuotas. Banco A cobra el 1% mensual (Cuota de $26.334), mientras que B cobra el 0,99% (Cuota de $26.275).
Según la “metodología Sernac”, el costo del crédito es $264.024 para el banco A, y $261.198 para el banco B. Por lo tanto, el banco B sería el más barato.
Peeeero, hasta ahora no hemos hablado de los gastos iniciales. Supongamos que A y B cobran $30.000 y $50.000, respectivamente, por este concepto. ¡La tasa final del crédito es menor ahora en A!
Repetimos: Claramente la “metodología Sernac” es imperfecta. ¿Es esa la educación financiera que promueve?
Para asegurar que un crédito con la cuota más baja es también el más barato, se deben dar las siguientes condiciones al mismo tiempo:
-
-
- Igual plazo para ambos créditos.
- Similar frecuencia de pagos (ej: pagos mensuales en ambos créditos).
- Similar monto líquido (Valor Presente), entendiendo éste como el monto que presta el banco menos los gastos iniciales (gastos notariales, tasaciones, etc), independiente que quién sea que los financie, es parte del crédito.
-
Nota: se entiende que la cuota final debe incorporar todos los costos y gastos extras asociados (ej: seguros)
Las tres condiciones anteriores no siempre ocurren. De hecho, las diferencias en cobros por los gastos iniciales hacen que casi nunca se cumpla en punto 3.
Por lo tanto, decir que un crédito con la cuota más baja es también el más barato, es un método imperfecto y puede inducir a error.
¿Cómo saber cuál es el crédito más barato?
¿Existe algún método que funcione siempre?
Nuestro Método funciona siempre, incluso comparando peras con manzanas…
Nuestra receta: calculamos el costo del crédito en términos de la tasa relevante para el cliente (su Tasa Interna de Retorno), incluyendo todos los costos, gastos y seguros asociados, fijos o agregados a la cuota. Esta es la tasa efectiva que usted como cliente termina pagando al banco.
Veremos que nuestra metodología a veces difiere del CAE (Costo Anual Equivalente) que calculan los bancos. Este último frecuentemente presenta errores conceptuales graves, los cuales iremos identificando en su oportunidad.
Para ilustrar nuestra metodología, analicemos el siguiente ejemplo real. Un banco ofrece UF 3.000, a 30 años plazo, con un dividendo a pagar de UF 18,261 mensual (asumamos por ahora que este dividendo incluye los seguros asociados; más adelante levantaremos este supuesto).
Como usted se podrá dar cuenta, hay UF 49 de gastos operacionales iniciales (notaría, inscripción en Conservador de Bienes Raíces, etc.) que hay que pagar, independiente de si el mismo banco le presta esa plata o si usted la tiene ahorrada.
Por lo tanto, usted, en el fondo, está recibiendo UF 3.000 menos UF 49 = UF 2.951.
La tasa de interés efectiva mensual coherente con un flujo inicial de UF 2.951 y dividendos mensuales de UF 18,261 por 30 años es 0,52% mensual. La tasa compuesta anual es 6,48%.
Note que el CAE (Costo Anual Equivalente) que calcula el banco es 6,3%. NO está bien calculado. El banco calculó el CAE como la tasa anual equivalente considerando UF 3.000 como Valor Presente. Un “pequeño” error.
Nota: si los UF 18,261 no incluyen los seguros, el monto a pagar mensual sería mayor y, en consecuencia, la tasa final para el cliente sería incluso mayor al 6,48% anual. El “error” del banco, al decir que el CAE es 6,3% sería también mayor.
Conclusión
- Nuestra metodología no deja afuera ningún costo o gasto asociado al crédito, sea fijo o variable. Y calculamos la tasa anual compuesta. ¡Sin trampas!
- Hacemos el cálculo no para el banco, sino para el cliente. Nos ponemos en sus zapatos.
- Estamos conscientes que nuestra metodología nos pondrá en conflicto con bancos y la SBIF. Pero no importa. Estamos en lo correcto; nuestra metodología aboga por una real transparencia.
- Para efectos prácticos, queremos que cuando un cliente compare alternativas de crédito, se fije en nuestro cálculo y no en la tasa bancaria original del crédito, porque, para el cálculo del CAE, los bancos no incluyen todos los costos asociados (que recargan la cuota mensual o disminuyen el monto inicial ) o no usan la tasa compuesta anual.
Tenía dudas sobre cual crédito hipotecario era el mejor. Ustedes me ayudaron a tomar la mejor decisión.
