Tenía dudas sobre cual crédito hipotecario era el mejor. Ustedes me ayudaron a tomar la mejor decisión.
Previo a la revisión de esta guía, usted debe saber que un crédito o mutuo, es toda aquella operación mediante la cual, una de las partes entrega o se obliga a entregar una cantidad de dinero y la otra a pagarla en un momento distinto de aquel en que se celebra el contrato.
Existen distintos tipos de créditos, uno de éstos, son los créditos hipotecarios (Ley 18.010)
De acuerdo con la normativa vigente, un crédito o mutuo hipotecario es un producto financiero en virtud del cual una parte denominada proveedor, entrega o se obliga a entregar una cantidad cierta de dinero a otra parte denominada consumidor, que se obliga a pagarla en cuotas y en un plazo determinado, incluyendo la suma de dinero que resulte de la aplicación de una tasa de interés establecida en el momento de su contratación, constituyendo una hipoteca sobre un inmueble, y cuya finalidad es la adquisición, construcción, ampliación o reparación de un inmueble.
El interés es el costo que se debe pagar por un préstamo. La Tasa de interés de un crédito, corresponde a la relación que existe entre el interés y el capital prestado. Por ejemplo, una tasa del 3%, quiere decir que le cobrarán 3 pesos por cada 100 pesos prestados.
Es el monto en dinero que efectivamente le prestan al solicitar un crédito hipotecario
Un dividendo, es el monto en dinero que se obliga a pagar mensualmente el consumidor al contratar un crédito hipotecario. Incluye interés, capital y seguros
El Costo Total del Crédito, es el monto total que se debe pagar y que corresponde a la suma de todos los pagos mensuales por concepto de dividendo.
La hipoteca siempre se constituye para garantizar una deuda. Así, si se deja de
pagar ésta, la institución financiera que le otorgó el préstamo, puede iniciar
acciones legales para saldar la deuda con el bien dejado en garantía.
Son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras
y la minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y
los árboles.
Es un producto que permite protegerse financieramente en la eventualidad que
ocurra un evento, éste dependerá del tipo de seguro, por ejemplo: incendio,
desgravamen, cesantía, etc.
Para que una vivienda sea considerada cómo vivienda social, debe cumplir con los siguientes requisitos:
1) No superar los 140 metros cuadrados construidos; y
2) La tasación de la propiedad no puede tener un valor superior a las 400 Unidades de Fomento, según tasación Municipal.
3) La vivienda que tenga el carácter de social, se encontrará exenta del pago del
impuesto al mutuo.
Para que una vivienda pueda ser considerada como DFL 2, debe cumplir los siguientes requisitos:
1) No ser vivienda social; y
2) No superar los 140 metros cuadrados construidos;
3) La vivienda que se acoja al DFL 2, pagará un 0,2% de impuesto al mutuo.
3) La vivienda que tenga el carácter de social, se encontrará exenta del pago del
impuesto al mutuo.
Existen varios tipos de instituciones financieras que pueden otorgar créditos hipotecarios, dentro de éstos, se encuentran: Bancos, Agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables (AAMHE) y las Cooperativas de ahorro y crédito.
El hecho que un crédito se garantice con una hipoteca le da el carácter de crédito
hipotecario, independiente de los fines para los que se pida.
Crédito para la compra de una vivienda.
Crédito para los fines que el cliente decida, sin importar cuál sea éste.
Crédito otorgado al cliente, que tiene por finalidad la construcción de su propiedad.
Anteriormente revisamos el concepto de tasa de interés, pues bien, al contratar un crédito hipotecario, no solo es importante definir la tasa de interés, sino que también, es relevante determinar el tipo de tasa que le ofrece la institución, es decir: si es tasa fija, tasa variable o tasa mixta.
Tasa Fija
• Un crédito hipotecario con tasa fija, es aquel que al momento de la contratación, usted elige una tasa fija y permanente para todo el período del
crédito.
Tasa Variable
• Un crédito con tasa variable, es aquel en que ésta tasa varía a lo largo del
desarrollo del crédito.
Tasa Mixta
• Es una combinación de las dos tasas de interés explicadas anteriormente, es
decir, al comienzo del periodo del crédito, considera una tasa de interés fija y
después, una tasa de interés variable.
Antes de contratar un crédito hipotecario, se debe tener presente que existen varios gastos asociados a este tipo de operación, estos se conocen comúnmente como “Gastos operacionales” y corresponden a ”todas aquellas obligaciones de dinero, derivados de la contratación de un Crédito Hipotecario y devengados a favor del Proveedor, que no corresponden a tasa de interés ni a capital y que deben ser pagados por un Consumidor”.
Es un estudio que se realiza para conocer el valor comercial de una propiedad que va a ser hipotecada.
Honorarios profesionales por la elaboración de la evaluación comercial del inmueble a hipotecar. Su valor oscila entre UF 2 y UF 3 (*)
La oportunidad de cobro depende de cada institución financiera y en términos generales, se observan dos modalidades: para los consumidores que son clientes de la institución donde solicitan el credito, éstos cobros son
realizados con cargo a la cuenta corriente del cliente, en la medida que se van generando, y para aquellos consumidores que no cuentan con cuenta corriente u otra, deben provisionar los fondos al momento de solicitar el crédito hipotecario.
Los servicios legales corresponden a la sumatoria de gastos incurridos
producto de la revisión por parte de un abogado de: los antecedentes legales
de un inmueble, cuya finalidad es determinar que no existan impedimentos o prohibiciones para realizar una compraventa de una propiedad y la redacción de parte de un abogado del contrato de compraventa de una propiedad.
Corresponde a los gastos incurridos por la formalización del contrato de compraventa de un inmueble a través de escritura publica en una notaria.
Honorarios o derechos del notario producto del otorgamiento de la escritura
publica. El valor de estos gastos oscila entre UF 1,3 y UF 7 (*).
La oportunidad de cobro depende de cada institución financiera y en términos
generales, se observan dos modalidades: para los consumidores que son clientes de la institución financiera donde solicitan el crédito éstos cobros son
realizados con cargo a la cuenta corriente del cliente en la medida que se
van generando, y para aquellos consumidores que no tienen cuenta, deben provisionar los fondos al momento de solicitar el crédito hipotecario.
Excepcionalmente, algunas instituciones permiten cancelar los gastos, directamente en la notaria, al momento de la firma de la escritura respectiva
Es un tributo que grava las operaciones de créditos hipotecarios en Chile . Si la compraventa corresponde a una vivienda social su valor es exento de cobro. Si la compra es de una vivienda DFL2 , paga el 0,2% con respecto del total del crédito otorgado . Si la vivienda no corresponde a ninguna de las categorías anteriores, su porcentaje equivale a 0,8% con respecto del total.
Impuesto a favor del fisco de Chile. Se observó que este gasto oscila entre UF 0 hasta UF 12 (*).
La oportunidad de cobro depende de cada institución financiera y en términos generales, se observan dos modalidades: para los consumidores que son clientes de la institución financiera donde solicitan el crédito, éstos cobros son realizados con cargo a la cuenta corriente del cliente en la medida que se van generando éstos gastos, y para aquellos consumidores que no tienen cuenta, deben provisionar los fondos al momento de solicitar el crédito hipotecario.
Son los gastos asociados a la inscripción de la escritura publica, en los registros de propiedad, hipotecas y prohibiciones de enajenar, del Conservador de Bienes
Raíces al que corresponda la comuna donde se encuentra ubicado el bien inmueble.
Derechos del Conservador de bienes raíces (CBR). Se observó que este gasto operacional oscila desde un mínimo de UF 6,8 hasta un máximo de UF 14,5 (*).
La oportunidad de cobro depende de cada institución financiera y en términos generales, se observan dos modalidades: para los consumidores que son clientes de la institución financiera donde solicitan el crédito, éstos cobros son realizados con cargo a la cuenta corriente del cliente en la medida que se van
generando y para aquellos consumidores que no tienen cuenta, deben provisionar los fondos al momento de solicitar el crédito hipotecario.
Por normativa, junto con la contratación de un crédito hipotecario, se deben contratar los seguros de desgravamen e incendio.
Seguro de desgravamen: Este seguro cubre en el caso de la muerte del titular del crédito, es decir, la aseguradora pagará a la entidad financiera la deuda hipotecaria.
Seguro de incendio: Este seguro cubre los casos de incendio de la propiedad, la aseguradora le pagará a la entidad financiera la deuda hipotecaria.
Para comprar una vivienda mediante la solicitud de crédito, es importante considerar que las instituciones financian en general el 80% del menor valor entre la tasación y el valor de venta del inmueble, existiendo algunas instituciones que incluso pueden llegar hasta el 90% del valor de la propiedad. Por lo tanto, quien desea solicitar un préstamo hipotecario debe considerar el hecho de poseer un ahorro o pie.
Para comprar su vivienda con un crédito hipotecario, usted debe considerar un monto en dinero, como ahorro previo que será destinado a pagar la diferencia que no cubre el crédito.
Lo anterior, comúnmente se conoce como “pie” y, es importante saber, que algunas instituciones exigen acreditar este ahorro, previamente al inicio del trámite del crédito.
En general se estima recomendable que el valor del dividendo (incluyendo seguros) sea del 25% de los ingresos mensuales del solicitante. Es importante, que el consumidor tenga esta relación clara, ya que en definitiva se busca que el resto de los ingresos puedan ser destinados al consumo de otros bienes y servicios de primera necesidad, inclusive para hacer frente a las posibles emergencias que puedan surgir.
Por otro lado, y según las políticas comerciales de cada entidad y las características comerciales del perfil del solicitante, la relación que existe entre el valor del dividendo y los ingresos mensuales puede llegar en algunos casos hasta el 40%.
Dificultades en la ejecución de los productos o servicios: Esta categoría de reclamo, se refiere a aquellos problemas que puedan generarse por hacer valer algún tipo de derecho asociado al crédito, por ejemplo,
cuando un consumidor mantiene un crédito hipotecario el que ha contratado conjunta y voluntariamente con un seguro de cesantía, y al momento de encontrarse en la necesidad de hacerlo valer, le indican que debe cumplir
una serie de trámites adicionales a los informados, para poder ejecutarlo.
Cobros improcedentes: Se refiere a aquellos cobros adicionales a los originalmente pactados o bien desconocidos por el consumidor, por ejemplo: cobros por cobranza extrajudicial, cumpliendo con el pago
siempre dentro del plazo establecido.
Cláusulas abusivas en contratos adhesión: Se refiere a aquellas prohibidas por la ley que se encuentran en un contrato no negociado por las partes. Por ejemplo, aquellas que dan cuenta de mandatos irrevocables y renuncia de derechos anticipadamente.
Garantías financieras: Se refiere a aquellos incumplimientos relativos al alzamiento de hipotecas sobre deudas íntegramente pagadas, por ejemplo, cuando un consumidor reclama ante el proveedor, teniendo la deuda íntegramente pagada, pero el proveedor no realiza el trámite de alzamiento de la hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces en los plazos correspondientes.
Información: Esta categoría de reclamo, se refiere a aquella información omitida o no entregada por el proveedor al momento de contratar o tomar un crédito, asociado a plazos, cobros adicionales, monto final del crédito, tasa de interés, etc. Por ejemplo, no otorgar hoja resumen, solicitud y cálculo del prepago de la deuda.